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その後①  

3ヶ月ぶりの更新になってしまいました(´∀`*;)ゞ

その後の状況ですが、管理会社さんが頑張ってくれたお陰で、千葉APは4部屋決まっています+゚。*(*´∀`*)*。゚+

7/12 ⇒ 11/12 になりました!(ただ、1部屋退去することになったので、すぐに10/12になってしまうのですが……)

しかし、これで千葉APについては念願の満室も射程圏に入ってきましたので、このまま気を緩めず管理会社さんに頑張ってもらおうと思います(´∀`*;)ゞ

一方で、茨城のAPについては春に2部屋立て続けに退去になってしまって、満室だったのが6/8になってしまいました(´;ω;`)

空室が長期化しないように、茨城APのほうもテコ入れを頑張っていきたいと思います!(`・ω・´)


category: 物件について

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不動産の買い増しは当面行わないことにしました  

3棟目購入後(2016年3月~)、僕の属性(給料部分)も良くなり、金融機関の融資姿勢もさらに緩くなり、現金で買った戸建ても担保に出来るなど、非常に買い増ししやすい環境が整いました。

そのため、このタイミングで出来るだけ買い増ししておこう!と思い、水面下で様々な物件の調査・検討・買付などを行っていました。

実際に2件、売買契約を交わしたりもしたのですが、結局、購入するのを止めて、現在まで買い増しはしていません(今では買い増そうとも思わなくなり、物件検索も一切やっていません)。

物件が高騰してしまって、元々僕が希望していた条件に合うものが全然見つからないためです^^;

僕は、築古の物件であれば、やっぱり利回りは妥協しても18%以上は欲しいですし、入居付けが厳しそうな立地や、リフォームに多額の費用がかかるような物件は買いたくないと思っています。

ただ、現状では利回り18%以上……なんて言ったら不動産屋から鼻で笑われてしまいます^^;

かと言って、条件を下げるのもなぁ……『それだったら、不動産じゃなくても良くない?』と思ってしまいます。

今の不動産投資は、リスクとリターンが見合ってないと思うんですよね。。


あとは、僕自身の環境が変わったというのも大きいです。

一応、3棟購入出来たことによって、(5月に撤収するAirbnbを除いても)不動産から得られる毎月のキャッシュフローは46万円となり、もし千葉APが満室になれば、これが月に65万円まで増加します。

なので、(この程度の金額では全然満足はしていませんが)今の市況で、これ以上無理にリスクを抱え込んでまで買い増す必要性は薄くなりました。

あと、これが理由としては最も大きいのですが、本業の方が不動産投資よりも遥かに魅力的な投資(?)先になってきたため、不動産投資に費やす時間や資金があったら、全部本業に突っ込んだ方が利回りや期待値が大きいので、そっちに集中したいと考えるようになりました。

とは言え、不動産投資の仕組み自体は魅力的だと思っていますので、今後、不動産価格が暴落して、(少子化などのネガティブ要因を差し引いても)また投資先として魅力が出て来るようなことがあったら、その時にまた買い増したいなと思っています。

ただ、現状では下記の方向で考えています。

①本業でガッツリ稼ぐ!

②米国株がリーマンショック級の大暴落に見舞われたときに、しっかり配当も出している米国の超優良企業の株を現物の範囲内で買えるだけ買う⇒配当金で買い増ししながら長期ホールド。

まぁ、まずはちゃんと①をクリア出来るのかというところが問題ですが(´∀`*;)ゞ

あ、買い増しはしませんが、不動産については今ある物件は今後も運用していくつもりです(ですので、ブログもちょこちょこ更新していこうと思います)。

まずは、千葉APを早く満室にしないといけませんので、そこを頑張ろうと思います。
一応、今、新管理会社のAさんと色々策を進めていますので、それが上手く行くかどうか……。

また状況をご報告します!(^∇^)


category: 不動産投資について

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Airbnbのその後  

・7月までは大きなトラブルもなく順調に推移していました(* ´ ▽ ` *)
     ↓
・8月の某日、朝起きてみると、深夜3時過ぎにAirbnbをやっている所轄の警察署から複数回の電話の着信が。。((((;゚Д゚)))))))
他にも、ゲストからのものと思われる着信も。。
     ↓
・とりあえず事態を把握したいと思ったので、お世話になっているT様や管理会社に連絡。
     ↓
・僕のやっていた物件はオートロックだったのですが、ゲストが鍵を室内に置き忘れて戻れなくなり、仕方なくエントランスで雑魚寝をしていたようです(中国人7人)。
そこに住人の人が帰ってきて、異様な光景に驚き(+以前からAirbnbを快く思っていなかったようで)、警察に通報したということでした。
     ↓
・とりあえず、警察からはその後連絡はなく、管理会社の人が対応してくれるということだったので、こちらから連絡を取ることもしませんでした。
しかし、これを機に住人の方々の中でAirbnb排斥の動きが強まり、存続の危機に陥りました((((;゚Д゚)))))))
     ↓
・その後、騙し騙しやっていたのですが、管理会社の人から住人のクレームも多く継続は厳しいと伝えられ、退去してもらえないかという話が出るように・゚・(つД`)・゚・
     ↓
・ただ、こちらも初期投資にかなりつぎ込んでいることをアピールしたところ、来年(2017年)の5月までは続けてOK、最後の4ヶ月は家賃を無料にする&原状回復費は請求しない&礼金(1ヶ月)も返す=実質5ヶ月分の家賃をタダにする、という条件を提示され、計算すると、その条件であれば初期投資分を回収出来る可能性が高かったので、その条件で5月に退去することにしました。

※退去を決めた理由は3つあります。
一つは、住人が行政に駆け込もうとしていて、もしそうなった場合は管理会社がOKしていても継続は非常に難しくなってしまうこと(その場合、家賃無料などの条件もなくなり、自分の都合で退去する形を取らざるを得ない)。
二つ目は、Airbnbの客付けが徐々に厳しくなっていたこと(前は何ヶ月も先のスケジュールまで埋まっていたのが、次第にギリギリの直前まで埋まらないことが多くなっていた)。
三つ目は地震などが増えていて、震災リスクが怖くなったこと(もし直下型の大地震が来れば、長期にわたって観光需要は消滅しますが、その場合でも家賃は毎月払わなければなりません)。
さらに、ゲストの案内など、T様頼みになっている部分が大きかったのですが、この先いつまでもT様が献身的に協力してくれるのか分かりませんので、その点も含めて少し先行きに不安を感じ始めていました。
     ↓
そういった諸々のことを考えると、家賃が5ヶ月無料という条件が付いてこのタイミングで脱出出来るのは、むしろラッキーなのではないか?と思うようになりました。
     ↓
そんなわけで、Airbnbは5月には撤収予定です(´・_・`)
予想外に運用期間が短くなってしまいましたが、少しほっとしているところもあります。
(清掃の依頼を忘れていないか、とか、ゲストが変なことをしていないか、来月のカレンダーがまだ全然埋まっていない!などの心配をしなくて良くなるので)

投資としてみた場合は、プラマイほぼゼロなので微妙ですが、テレビや家具など結構良い物を買っていたので、それらがほとんどタダで手に入ったわけだし、まぁ、良いかと思うことにします^^;

あとは、これ以上トラブルなく、そして家具が傷付くことなく無事に終わってくれればと思います。

category: Airbnb

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3棟目のその後  

・融資OKが出て無事に決済が終わる。
     ↓
・しかし、その時までに3戸の退去と1戸の入居があり、満室ではなく6/8となってしまう(´・_・`)
※半分埋まっていればキャッシュフロー的にはプラス。
     ↓
・売主さんと契約締結後からちょっと仲良くなっていた。
※土地勘がないので、客付けの強そうな管理会社や、今までどうやって客付けしていたのか(今までは売主さんの自主管理で募集も売主さんが行っていた。それでほぼ満室を維持出来ていたらしい。。)などを色々教えてもらっていた。
     ↓
・どうやらその地域には大きな不動産会社が2つあり、今回、売買を仲介した会社がその内の1社だったとのこと。
     ↓
・なるほど……とりあえず、その会社に管理をお願いしてみて、埋まらないようなら考えることに。
ちなみに、その会社はメールが使えない(FAXか電話か郵送のみ)など、不安要素もあり、最初はかなり心配していました。
     ↓
・その後(5月頃)、売主さんの紹介で浄化槽を点検している会社(点検会社A)の人などに会う(現地に行きました)。
     ↓
・浄化槽については管理会社のオススメの点検会社(点検会社B)もあるということで、点検会社Aの人と会ったその日に点検会社Bの人も現地に来ることに。
軽い気持ちで『相見積もりを取らせて良い方にお願いしよう』と思っていました。
     ↓
・点検会社Bの人から、『途中の排水升から水が地下に漏れていて、隣の畑に流れ出ている』という連絡がある。
     ↓
・見に行ったところ、確かに漏れて、大きな水たまりが出来ている。。(;゜0゜)
     ↓
・すぐに別れたばかりの点検会社Aの人と売主さんを呼び出し、事情聴取する。
     ↓
・点検会社Aの人は、『ウチの責任じゃない』と逃げようとするものの、管理会社の担当さんと点検会社Bの人に論破される(専門的な知識を持っている点検会社Bの人がその場にいてくれなかったら、煙に巻かれて逃げられていたと思います((((;´・ω・`))))。
     ↓
・しかし、その後、点検会社Aの人は、以前、売主さんにそういうことが起こる可能性を指摘していたらしく、それをスルーしていた売主さんにも責任があるということになり、グダグダになる。
※通常であれば売主さんか点検会社Aのどちらかが責任を取る形になるので、いずれにしてもこちらに影響はないのですが、3棟目は任意売却物件(=売主さんにお金がなく、自動的に瑕疵担保免責になる)だったため、売主さんの責任=買主のこちらの負担ということに。。
     ↓
・結局、隣の畑の原状回復は点検会社Aが行い、排水升の修理は売主さんが行うことに。
つまり、買い主であるこちらが負担することになるのか……と思ったのですが、売主さんも半分負担してくれることになりました(* ´ ▽ ` *)
仲良くなっておいて良かったです(ちなみに、こちらの負担は14万円くらいでした・゚・(つД`)・゚・)。
     ↓
・そんなゴタゴタをしているうちに、管理会社が空室となっていた2室とも入居を決めてくれる.゚+.(・∀・)゚+.
この辺りから、この管理会社にお任せ出来て本当に良かった……!と思うようになりました。
(まぁ、そもそも売主さんは自分だけで募集していてほぼ満室を維持出来ていたとのことだったので、元々埋まりやすいのかもしれません)
     ↓
・浄化槽の点検については、お世話になった点検会社Bにお願いしようと思っていました。
しかし、修理した排水升の規格が点検会社B的にNGだったらしく、再工事が必要と言われました。見積もりを取ったところ、90万円かかるとのことでした(°_°)
     ↓
・管理会社の人があまりうるさいことを言わない点検会社を見つけてくれて、(工事はせずに)そこに任せることになりました(´∀`*)
     ↓
・12月末で一室退去が発生。
せっかく満室だったのに……・゚・(つД`)・゚・
     ↓
・管理会社が2月には入居を決めてくれましたヽ(´∀`)ノ
また満室に復活!ありがとうございます(* ´ ▽ ` *)
※ちなみに、僕の方でも少しアクションはしていて、管理会社に、早く決めてくれたら仲介手数料を半月分上乗せすると言ってありました。
その1週間後に決めてくれました(´∀`*)



category: 3棟目(茨城AP)

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2棟目のその後  

・外壁塗装完了!(^-^)/
     ↓
・しかし、3~4月のシーズンにギリギリ間に合わず、なかなか入居者が決まらない。。
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・4月には雨漏り(空室)+強風で窓ガラス一枚が破損(゚д゚)
     ↓
・そうだ、保険請求してみよう!
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・結果、窓ガラスは保険支払ってもらえたが、雨漏りは経年劣化を理由に却下される。。
雨漏りによる実害はほぼなかったのが不幸中の幸い。
     ↓
その後、時は流れるものの、一向に入居が決まらない。。
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・9月にようやく1戸決まる!ヽ(´∀`)ノ
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・しかし、入居者は変わった人で、細かいことでも管理会社に連絡してくる(その結果、管理会社から僕に確認の連絡が来て結構煩わしい)。
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・それ以降、空室埋まらず。。
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・決まらない理由は管理会社の客付けが弱いためと判断して、12月に管理会社を変更することを決意(*`へ´*)
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・リフォームや外壁塗装をお願いしていた多能工さんがオススメの管理会社を教えてくれる。
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・その管理会社で担当者のAさんと会い、意気投合する。
     ↓
・しかし、管理会社自体は微妙らしく、Aさんも2月には辞めて別の会社に行くことになる。
     ↓
・Aさんが転職した先の会社に管理会社をお願いする方向で進めよう(2月)。
     ↓
・Aさんと一週間ほど連絡が取れなくなって焦る(入院していたとのこと)。
     ↓
・色々調整後、Aさん転職後の会社に正式に管理を委託する(今日)。
     ↓
・これから、客付け頑張るぞ-!(´∀`*)



category: 2棟目(千葉AP)

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